開発行為許可
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都市計画法第29条によると、開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（政令指定都市、中核市、特例市の場合は市長）の許可を受けなければならない。この許可のことを、開発行為許可（かいはつこういきょか）という。通常、「開発許可」とよぶ。 以下の文章は、「開発許可」との表記で記述する。
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[編集] 許可対象外の開発行為
法第29条第1項各号は、都市計画区域又は準都市計画区域内における開発行為のうち、開発許可の適用対象から除外される開発行為を規定している。
より具体的には以下のとおり。
- 市街化区域内では原則として1000㎡（3大都市圏の既成市街地では500㎡）未満の、未線引都市計画区域、及び準都市計画区域内では原則として3000㎡未満の開発行為
- 市街化調整区域内、未線引都市計画区域、及び準都市計画区域における農業・林業・漁業用の施設（畜舎、堆肥舎、サイロなど）や、農林漁業を営む者の住居を建築するための開発行為
- 公益上必要な建築物を建築するための開発行為（鉄道施設、医療施設、公民館など）
- 国、都道府県、政令指定都市、中核市、特例市などが行う開発行為
- 都市計画事業の施行として行う開発行為
- 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
- 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
- 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
- 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
- 公有水面埋立法による免許を受けた埋立地のうち、竣功認可の告示のないものに関する開発許可
- 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
- 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの（仮設建築物、建築物の増築・改築のうち10㎡以内のものなど）
同様に、同条第2項各号は、都市計画区域・準都市計画区域外の区域内における開発行為のうち、開発許可の適用対象から除外される開発行為を規定している。第1号は第1項第2号の規定を、第2号は第1項第3号 – 第12号の規定を準用している。
[編集] 開発行為許可申請
開発許可を受けようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書（開発行為許可申請書）を都道府県知事に提出しなければならない（法第30条第1項）。
- 開発区域（開発区域を工区に分けたときは、開発区域及び工区）の位置、区域及び規模
- 開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途
- 開発行為に関する設計
- 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者をいう。以下同じ。）
- その他国土交通省令で定める事項
[編集] 開発許可の基準
法第33条は、開発許可申請があった場合、申請の内容や手続きが法令に違反していないときは、都道府県知事は開発許可をしなければならないとし、良好な市街地の形成と一定以上の宅地水準の確保を目的とした技術的基準を定めている。開発区域内の道路や消防水利、給水・排水施設に関する計画を立てる際には、同条に違反しないよう留意しなければならない。
[編集] 市街化調整区域における許可基準
法第34条は、市街化調整区域における開発行為を立地面から規制するために設けられた規定である。市街化調整区域は、無秩序な市街化を防止し、農地や山林を保護するために設置される区域であるため、開発行為は厳しく制限される。
許可の基準は以下のとおり。
- 当該開発区域の周辺の地域において居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物に関する開発行為
- 市街化調整区域内に存する鉱物資源や観光資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物に関する開発行為
- 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものに関する開発行為（政令が未制定のため、適用されない）
- 農業・林業・漁業用の建築物で法第29条第1項第2号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物又は第一種特定工作物に関する開発行為
- 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律に基づき、農林業等活性化基盤施設に関する開発行為
- 都道府県が国又は中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業のために行う開発行為
- 市街化調整区域内にある工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、事業効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものに関する開発行為
- 危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物（火薬類取締法に定める火薬類の貯蔵施設をさす）で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものに関する開発行為
- 上記のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物（ドライブイン、ガソリンスタンドなど）に関する開発行為
- 地区計画又は集落地区計画の区域内（計画が定められている場合に限る）において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物に関する開発行為
- 市街化区域に隣接又は近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成する地域で、約50以上の建築物が連たんしている地域のうち、都道府県などの条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
- 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
- 市街化調整区域が決定・変更された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、決定又は変更の日から6ヶ月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出て、当該目的に従い5年以内に行う開発行為
- 上記のほか、次のいずれかに該当する開発行為で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの
-
- 開発区域の面積（開発区域が市街化調整区域の内外にわたるときは、その全体の面積）が20ha（都市機能の維持・増進に著しく寄与する場合は、5ha）以上の開発行為で、市街化区域における市街化の状況等からみて当該申請に係る開発区域内において行うことが当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上に支障がないと認められるもの
- 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの
[編集] 許可制度の改正の推移
現行の都市計画法は、旧都市計画法（1919年（大正8年）制定）が廃止されたのに代わり、1968年（昭和43年）6月15日に公布され、1969年（昭和44年）6月14日に施行された。開発許可制度は、この新都市計画法に基づき開始された。その後の推移は以下のとおり。
第1次改正 - 1975年（昭和50年）
- 適用範囲を未線引都市計画区域にまで拡大
- 開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、樹木の保存や表土の保全、緩衝帯の配置を技術基準に追加（法第33条第1項第9号、第10号）
- 既存宅地確認制度の創設（法第43条第1項第6号）
第2次改正 - 1980年（昭和55年）
- 地区計画又は沿道整備計画が定められている場合には、開発許可基準に加えて上記の計画にも適合した開発行為を行うこととする
第3次改正 - 1983年（昭和58年）
- 市街化調整区域内で計画的な大規模開発（住宅用地の造成など）を行う場合、「20ha以上」とされている面積基準を、都市機能の維持又は改善に著しく寄与するものについては「5ha以上」とすることができるようになる
第4次改正 - 1987年（昭和62年）
- 集落地域整備法の制定に伴い、集落地区整備計画に適合する開発行為を許可の対象に追加
第5次改正 - 1992年（平成4年）
第6次改正 - 1998年（平成10年）
- 市街化調整区域における地区計画の策定対象地域を拡大
第7次改正 - 2000年（平成12年）
- 開発許可の技術基準を条例によって強化・緩和することが可能となる
- 立地基準が一定の要件に該当する区域における開発行為を、条例によって許可の対象とすることが可能となる
- 既存宅地確認制度を廃止
- 都市計画区域外における一定の規模以上の開発行為を許可の対象に追加
