Hypotheek
De term hypotheek (letterlijk: onderpand) wordt gebruikt in twee verschillende betekenissen. Deze hangen samen, maar moeten gescheiden worden. Een hypotheek is 'het eerste recht van verkoop'; een zakelijk recht dat op een registergoed (meestal een onroerend goed) rust, dat in onderpand is gegeven voor een geldlening, die meestal gebruikt wordt om het onderpand te kopen. Bij een notaris wordt dit zakelijk recht, beschreven in een hypotheekakte.
Deze lening zelf (officieel hypothecaire lening, hypothecair krediet of lening met hypothecaire zekerheid geheten en meestal verstrekt door een bank) wordt in het gewone spraakgebruik vaak hypotheek genoemd.
De geldgever wordt aangeduid als hypotheeknemer (hij verkrijgt het eerste recht van verkoop) of hypotheekhouder. De geldnemer heet hypotheekgever.
Inhoud |
[bewerk] Juridisch
De nadruk ligt op het recht dat de hypotheekhouder heeft. Het hypotheekrecht is ingeschreven in een openbaar register, het hypotheekregister. Bij een onroerende zaak is dit het kadaster, voor (grotere) schepen en vliegtuigen zijn er ook openbare registers. Het effect van de inschrijving is, dat door iedereen nagegaan kan worden of de zaak bezwaard is met hypotheek.
Het overgrote deel van de hypotheken heeft betrekking op onroerende zaken of op rechten die van onroerende zaken zijn afgeleid: appartementsrechten of recht van opstal.
De term "zakelijk recht" houdt in dat het recht niet persoonsgebonden is, maar verbonden aan het registergoed, ongeacht de eigenaar. Alleen de hypotheekhouder kan het register opdracht geven om dit zakelijk recht te royeren; 'door te halen', dat wil zeggen te schrappen als belastende inschrijving op de zaak. Over het algemeen gebeurt dit bij verkoop van de woning, nadat de openstaande schuld is voldaan, maar het kan ook direct na aflossing van de hypothecaire lening zijn.
In het register wordt naast de hypotheekhouder ook de eigenaar van het goed vastgelegd.
Het gevolg van het geven van een hypotheek is dat de hypotheeknemer de mogelijkheid heeft om het onroerend goed in het openbaar te verkopen als de hypotheekgever zijn verplichtingen (het betalen van rente en vaak ook aflossing en eventueel boeten) niet nakomt. Dit wordt het recht van parate executie genoemd. Dit komt maar bij een klein deel van de verstrekte hypotheken voor. Betrouwbare cijfers zijn niet voorhanden, mede omdat een bank het vaak niet tot executie laat komen, maar de geldnemer een aanvullend krediet of uitstel van betaling gunt zodat het huis in de normale verkoop van de hand gedaan kan worden. Dit duurt langer, maar het huis levert zo meer geld op, zodat de schade voor de bank (en de restschuld van de geldnemer) kleiner is.
[bewerk] Financieel
Het overgrote deel van de hypotheken hangt samen met de aankoop van onroerend goed, waarbij de hypotheek als zekerheid dient voor nodige geldlening. Aangezien de juridische kant van het fenomeen hypotheek slechts in een gering aantal gevallen tot uitvoering komt, doch de financiële gevolgen elke maand merkbaar zijn, wordt in het spraakgebruik de term 'hypotheek' gebruikt voor de geldlening.
Er is een veelheid aan leningsvormen in omloop. Over het algemeen is het de bedoeling dat aan het eind van de looptijd de lening is terugbetaald. Tegenwoordig is het ook mogelijk, dat de bank de lening voortzet op een nieuw aan te kopen pand. Dat noemt men in banktermen dan een meeneemhypotheek, maar juridisch is dat geen juiste omschrijving. Tussentijds moet periodiek (bij woninghypotheken meestal maandelijks) rente, en vaak aflossing, worden betaald.
Er is verschil tussen de looptijd van de lening (meestal 30 jaar) en de periode waarop het afgesproken rentepercentage vast ligt. Die rentevaste periode kan variëren van "zeer kort" (bijvoorbeeld iedere maand wijzigbaar) tot de aan looptijd van de lening. Een rentevaste periode van 10 jaar komt momenteel het meeste voor. Hoe korter de rentevast periode, hoe groter de variatie met uitschieters naar boven en naar beneden. In 2005 is de kortlopende rente lager dan de langlopende rente.
Vanaf circa 1980 is er een stormachtige ontwikkeling geweest op het terrein van hypothecaire leningen. Dit heeft geleid tot een veelheid aan financieringsvormen, die betrekking hebben op de afgesproken rente (de wijze waarop de hypotheekgever beschermd wordt tegen renteschommelingen) en op de wijze van aflossing.
De "klassieke" leningsvormen zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Moderne vormen zijn de spaarhypotheek, en de beleggingshypotheek. Ook kan gekozen worden voor een aflossingsvrije hypotheek, waarop niet wordt afgelost en waarbij dus alleen de rente betaald wordt. Na het verstrijken van de looptijd blijft de hypotheek in stand, maar wordt de lening vernieuwd bij onderhandse akte, hetgeen juridisch novatie of schuldvernieuwing wordt genoemd. Met deze calculator kunnen lineaire, annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheken op een aantal punten voor concrete gevallen met elkaar worden vergeleken.
De rente die betaald wordt voor de eigen woning (als hoofdverblijf) is in Nederland (in beginsel) fiscaal aftrekbaar over 30 jaren. De hypotheekrenteaftrek staat al jaren ter discussie, maar wordt in verschillende kringen in Nederland politiek beschouwd als een heilig huisje, waar je maar beter niet aan kunt komen. Het kan de politieke partijen die daar wel voorstander van zijn stemmen opleveren, maar ook kosten en kan tot een scherpe prijsdaling van de huizenprijzen leiden, dus tot een ontwrichting van de woningmarkt, is de vrees van de tegenstanders van de afschaffing. Naast de beperking van de duur van de aftrekbaarheid tot maximaal 30 jaar in 2001 is recenter ook de hypotheekrenteaftrek over de overwaarde afgeschaft. Deze beperkingen hebben overigens weinig invloed op de huizenmarkt gehad.
Om het belastingvoordeel voor degenen, die hypotheekrente kunnen aftrekken ten opzichte van huurders te compenseren, is er een fictieve huurwaardebijtelling, het huurwaardeforfait, voor eigenaars van een huis, waarin zij zelf wonen. Daarover moeten zij dan weer inkomstenbelasting betalen.
De oorspronkelijke grond voor de hypotheekrenteaftrek is het feit dat de fiscus het eigen huis als een bron van inkomsten beschouwt; dit inkomen wordt als "huurwaardeforfait" belast. Zoals gebruikelijk worden de kosten ter verwerving van deze inkomsten, zoals rente, op het belastbare inkomen in mindering gebracht. Afschaffing van deze aftrek zou moeten worden voorafgegaan door het eigen huis fiscaal anders te behandelen, bv als een eerste levensbehoefte (ev gemaximaliseerd), met het daarbij behorende lagere BTW-tarief.
Bij het kopen van een huis moet bovendien 6% overdrachtsbelasting betaald worden. Naar verwachting worden het huurwaardeforfait en de overdrachtsbelasting gelijktijdig afgeschaft wanneer de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt.
De hypotheekrenteaftrek voor beleggingspanden is inmiddels afgeschaft. Fictieve inkomsten uit beleggingspanden worden belast in box 3.
De aftrekbaarheid van hypotheekrente heeft geleid tot diverse aflossingsvormen, waarbij pas aan het eind van de looptijd de lening in een keer terugbetaald wordt. In de tussentijd wordt een vermogen opgebouwd om de schuld in een keer af te lossen. Het opbouwen van dit vermogen vindt plaats in de vorm van premiebetaling voor een levensverzekering, waarbij het verzekerd kapitaal bij het einde van de looptijd aangewend wordt voor aflossing van de hypotheek, of voor een beleggingsverzekering, waarbij een deel van de premie wordt gebruikt om te beleggen.
Zo'n aflossingsverzekering heeft meestal een overlijdensdekking in zich, dat wil zeggen, dat die verzekering in geval van overlijden van de verzekerde tot uitkering komt. Deze risicoverzekering heeft tot doel om bij vroegtijdig overlijden van de verzekerde (een deel van) de schuld af te lossen.
[bewerk] Verstrekking van een hypothecaire lening
Bij het tot stand komen van een hypothecaire lening is een aantal zaken van belang. Zo dient er een balans te zijn tussen de hoogte van de te verstrekken lening en de waarde van het huis. Voor het berekenen van deze balans wordt meestal de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel hypotheeknemers verstrekken maximaal 125% van deze executiewaarde als maximale lening. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde meestal wordt bepaald op 80 tot 85% van de vrije verkoopwaarde. Onderstaande rekensom geeft een voorbeeld van de berekening van de maximale hypothecaire lening op basis van deze vuistregel:
| Vrije verkoopwaarde volgens taxatie: | € 215.000 |
| Executiewaarde (85%) | € 182.750 |
| Maximale hypothecaire lening (125%) | € 228.438 |
Aangezien 1,25 * 0,85 = 1,0625 (dus 106,25%) kan de overdrachtsbelasting van 6% vaak moeiteloos meegefinancierd worden, temeer omdat de taxateur de VOV waarde vaak gelijk inschat aan de overeengekomen koopsom. De taxateur werkt immers in opdracht van de koper, en deze laat zelden na om de taxateur te vertellen hoe hoog de koopsom is, hetgeen de taxateur in zijn waardering kan sturen.
De werkelijke maximale hypotheek wordt berekend op basis van de woonsituatie en het inkomen van beide partners.
Naast de waarde van het onderpand is ook de financiële situatie van de hypotheekgever (degene die het geld leent) van belang. De hypotheeknemer moet er van uit kunnen gaan dat de financiële verplichting die wordt aangegaan, onder normale omstandigheden kan worden nagekomen. Het inkomen van de lener is dus van belang, maar ook zijn leenhistorie zoals die (in Nederland) bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) is vastgelegd kan een rol spelen. Als de hypotheeknemer onvoldoende zeker is van zijn zaak, kan aanvullende zekerheid worden gevraagd, bijvoorbeeld door borgstelling door een derde. Uiteraard kan ook de leenaanvraag worden afgewezen.
De normen van de Nationale Hypotheek Garantie rekenen bijvoorbeeld met een woonquote; hoe hoger het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat aan woonlasten uitgegeven mag worden. De woonlasten worden berekend op basis van wat het zou kosten op de lening annuitair af te lossen op basis van 6% rente of indien de rentevastperiode langer is dan 5 jaar, de daadwerkelijke rente; dit is voor veel mensen een reden om 6-jaars rente te kiezen om net iets meer te mogen lenen.
Alleen het hoogste inkomen van 2 aanvragers wordt gebruikt in deze berekening. Bij een zelfstandig inkomen (eigen bedrijf) wordt gerekend met de gemiddelde winst van de laatste 3 jaar, gemaximeerd op de winst in het laatste jaar.
Veel geldgevers werken met dezelfde normen als NHG, of normen die er sterk op lijken. De NHG normen worden online gepubliceerd; geldgevers houden omwille van concurrentie hun normen geheim. Bekend is dat ze allemaal soepeler zijn, maar niet precies op welke punten.
Diverse details rondom de situatie van de hypotheekgever kunnen het proces beïnvloeden. Zo zal iemand met een vaste baan, die zijn proeftijd heeft afgesloten, een betere onderhandelingspositie hebben dan iemand met een tijdelijk contract. Een (kleine) ondernemer die korter dan drie jaren ondernemershistorie heeft zal ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening. En lopende verplichtingen, zoals alimentatie of andere leningen beïnvloeden het besteedbaar inkomen, en bepalen dus mede het maximaal te lenen bedrag.
Wanneer meer geleend wordt dan 75% van de executiewaarde, heet dit een tophypotheek. Bij meer dan 100% wordt er vaak gesproken van een supertophypotheek. Voor deze verstrekkingen wordt een hoog rentetarief gerekend t.o.v. leningen tot 75% EW, of zelf onder de 60% EW. De geldgever loopt immers een groter risico om bij gedwongen veiling niet het gehele geleende bedrag terug te krijgen.
[bewerk] Risico's bij hypotheken
Voor de meeste mensen is de aanschaf van een huis en de financiering daarvan één van de grootste financiële beslissingen van hun leven. Het is dan ook zaak dat men zich goed realiseert wat de gevolgen zijn van zo'n beslissing. Het is aan te raden om in een vroeg stadium informatie in te winnen, ruim voordat men op zoek gaat naar een huis. (Tussen de aankoop van een huis en de feitelijke eigendomsoverdracht zit meestal een periode van minimaal twee maanden. Het is aan te raden om van tevoren het "huiswerk gedaan te hebben".)
De waarde van een huis zal nooit gelijk blijven. Hoewel, over meerdere decennia gezien, de waarde van de gemiddelde woning (in nominale euro's uitgedrukt) duidelijk gestegen blijkt te zijn, zijn er ook periodes aan te wijzen waarin dit niet het geval was. Met name in periodes van hoge kapitaalmarktrente en een slechte conjunctuur kunnen aanmerkelijke waardedalingen optreden. De hypothecaire schuld blijft echter in nominale euro's luiden. Indien men op een dergelijk moment genoodzaakt is tot verkoop, zal een bank alleen meewerken aan royement van de hypotheek indien het verschil tussen de hypothecaire schuld en de (lagere) verkoopopbrengst wordt aangezuiverd - en uiteraard zal de koper erop staan dat de hypotheek is geroyeerd op het moment dat hem de woning wordt overgedragen.
In feite is bij een hypotheek sprake van een aanschaf van een object waarvan de waarde kan wijzigen (zowel positief als negatief), hetgeen gefinancierd wordt met een lening waarvan de waarde (behoudens aflossingen) gelijk blijft. In de financiële wereld staat een dergelijke situatie bekend als hefboomwerking of "leverage": de waarde van het verschil tussen die twee bedragen (de "overwaarde") fluctueert met de waarde van de woning, doch die fluctuatie is procentueel veel sterker. Als de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar is tegen het hoogste belastingtarief (52%) dan zal dit verschil meestal fors positief zijn. Immers, de huizenprijzen stijgen doorgaans evenveel of iets meer dan de inflatie en dit is meestal meer dan de netto rente ( = 48% van de bruto rente).
Bij een beleggingshypotheek is tevens sprake van een risico doordat de waarde van het beleggingsdepot niet noodzakelijkerwijs toereikend hoeft te zijn om de hypotheekschuld mee af te lossen. Daardoor is bij deze hypotheekvorm in feite sprake van een dubbele leverage.
Een bijzonder aspect van het risico van hypotheken is gelegen in het fiscale aspect. De netto maandelijkse lasten van een hypothecaire lening worden in hoge mate beïnvloed door de fiscale behandeling van de betaalde rente en van de opgebouwde spaar- of beleggingsdepots. De fiscale wetgeving is regelmatig aan verandering onderhevig, zodat hier volstaan moet worden met de opmerking dat elke financiële constructie die voor zijn aantrekkelijkheid in hoge mate afhankelijk is van fiscale aspecten, het risico in zich draagt dat bij een wijziging van de fiscale wetgeving die aantrekkelijkheid sterk wordt verminderd, of zelfs in een nadeel kan omslaan. Of er in een dergelijk geval in een overgangsregeling voor bestaande gevallen wordt voorzien, is uiteraard volstrekt niet te voorspellen.
Uiteraard wordt iedere hypotheek (net als iedere andere geldlening boven de 450 euro) getoetst bij het BKR.
Iedere hypotheek wordt getoetst bij het BKR te Tiel waar men kijkt of mensen niet te veel lenen zodat ze in de problemen komen. - Zonder BKR toetsing is het onmogelijk om geld te lenen. - Consumenten met een negatieve BKR registratie kunnen dan alleen nog terecht bij aanbieders als Krediet zonder BKR of bij woekeraars. - Een negatieve BKR registratie (ookwel A-codering genoemd) blijft na het inlopen van een ontstane achterstand nog 5 jaar gehandhaafd. - De 2e kamer buigt zich momenteel over een voorstel van de Stichting Krediet zonder BKR om te kijken wat er aan deze situatie kan worden gedaan.
