Spéculation immobilière
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La spéculation immobilière se fait sur les anticipations d'évolution des prix du marché immobilier, lequel est segmenté en multiples sous-marchés où chacun a ses caractéristiques d'offre et demande. L'inflation et les anticipations d'inflation y jouent un rôle important, ainsi que les taux d'intérêt actuels et anticipés. La rareté des logements accompagnée d'un boom immobilier peut aussi entraîner un mouvement spéculatif. Il y a aussi la spéculation qui se fait dans des cas spécifiques, entre autres: un changement de zônage en vue; une propriété à rénover; une vente en justice; un divorce; une usine qui vient s'établir dans les environs.
Comme exemple des disparités entre les divers marchés, à proximité d'une agglomération et de ses réseaux le prix d'un terrain dépend fortement de son zonage. Entre une affectation agricole ou naturelle et celle urbanisable (et d'autant plus que la densité est élevée) la différence de prix est souvent de dix fois ou plus.
Par ailleurs certains de ces sous-marchés sont en situation de déséquilibre conjoncturel ou structureL, ce qui peut attirer la spéculation.
Sommaire |
[modifier] Les causes de déséquilibre du marché sont diverses
Causes structurelles
- Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
- exode rural (dans les pays en voie de développement)
Causes conjoncturelles
- Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à n'importe quel prix
- investissement immobiliers passés mal dirigés, nombre important de bureaux vides
- Modification imprévue des conditions d l'emploi (baisse à Montpellier avec la fermeture d'usines IBM (1992), hausse à Toulouse avec la mise en chantier de l'Airbus A380 (2000).
Causes réglementaires
- mauvais état du parc immobilier à cause de la fiscalité et de l'absence de protection des petits propriétaires,
- politiques restrictives de permis de construire ; mais quand bien même celui-ci serait accordé de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en ménager.
- mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'état et non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.
Causes budgétaires
- carence de logements subventionnés (sociaux) pour favoriser la mixité urbaine ; organiser la promiscuité empêcherait le prix des zones non sensibles de s'envoler, puisqu'il n'en resterait plus une seule.
- politique de renouvellement urbain peu actives
- destruction de logement insalubres sans constructions de logements neufs
Causes sociologiques
- la fin des repères traditionnels (famille, état providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
- les mythes précédents (le golden-boy des années 1980, la nouvelle écnomie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
- les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires:
- le mythe d'achats massifs d'étrangers
- le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001
- Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants
- Le mythe du marché local déconnnecté des fondamentaux du marché
- Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe
[modifier] Actions pour tenter de prévenir les excès
La spéculation n'est pas en soi dommageable si elle aide à orienter les capitaux vers les lieux où existent des besoins immobiliers. Toutefois, certaines causes d'excès (absence d'anticipation des besoins et des pénuries) sont à éviter.
Seule une action, au moins au niveau régional, et plus élargie peut anticiper quels seront les zones à urbaniser en priorité, par exemple les 5 villes nouvelles de la région parisienne des années 1960 autour d'un pôle comme une gare idéalement LGV.
D'autre part si l'on fait payer lors d'un changement de zonage l'éventuelle dégradation écologique le problème serait presque inversé, mais cette solution est complexe à mettre en place, suppose des critères objectifs (donc non idéologiques) d'évaluation et peut entraver la liberté de circulation.
La construction de logements sociaux, afin de répondre aux besoins non comblés, la limiterait en réduisant la pression de la demande sur les logements non sociaux.
Imposer des plafonds locatifs maximums, ces critères étant libres en France, engendrerait une forte modification de la législation. Cette méthode utilisée à plusieurs reprises par le passé a aboutit à créer des effets pervers (réticences des épargnants à investir dans le locatif privé).
Concretiser les politiques de renouvellement urbain.
Annuler les limitations de hauteur des bâtiments dans certaines zones, ce qui permetterait de construire des bâtiments plus haut donc de construire plus de m² habitables, mais d'autres problèmes se poseraient, précisement ceux pourquoi ces législations ont été mises en place.
Pour les immeubles bâtis l'obligation de respecter des normes de qualité et la transparence dans toutes les conditions pour éviter au maximum l'escroquerie aux dépens de l'acheteur final pour des facteurs qu'il ne perçoit pas encore mais vont péjorer sa jouissance.
Réquisitionner les logements vides, ce que seul le préfet peut décréter (en France).
