Marché immobilier
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Le marché immobilier est le marché de gré à gré (quoique ayant généralement recours à des intermédiaires) où interviennent les acheteurs et vendeurs, et aussi les propriétaires et locataires de biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères (dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles).
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[modifier] Segments de marché
On parle généralement de marchés immobiliers (au pluriel) ou d'un marché spécifique, car le marché des immeubles se segmente en de multiples sous-marchés, ayant chacun leurs caractéristiques. Ces sous-marchés correspondent
- aux situations géographiques (pays, villes, quartiers, zones rurales)
- aux types de bien (maisons, appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains...).
- à la qualité du bien en question : bas de gamme, standard, de luxe, etc.
Il existe, entre les sous-marchés d'une même région, de fortes interdépendances.
[modifier] Particularités propre à chaque bien
Jouent dans la négociabilité d'un bien immobilier les caractéristiques intrinsèques de ce bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), voire des éléments sentimentaux (biens de famille).
[modifier] Activité
Les montants en jeu sont considérables, supérieurs à ceux des marchés financiers ou de matières premières. Par ailleurs le patrimoine immobilier représente une large part des avoirs publics et privés.
[modifier] Evolution des prix
(Voir Évaluation immobilière).
L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).
En plus de fluctuer dans le temps, les prix peuvent varier fortement selon la nature du bien. Ils sont liés, par exemple, à des phénomènes de rareté, de conjoncture économique et parfois politique, et à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers. La dimension spéculative du marché immobilier est toujours un élément à prendre en considération. Il faut d'autre part admettre que les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.
Pour le marché français, Paris est un indicateur qui présage de l'évolution du marché. Actuellement, des prix de 6000 à 10 000 euros par mètre carré sont courants pour les arrondissements recherchés. Ces niveaux de prix sont les plus élevés jamais atteints (en tenant compte de l'inflation). Même si certains indicateurs montrent que la hausse des prix se poursuit, un Krach similaire à celui de 1991 est toujours possible.
[modifier] Le marché immobilier entre particuliers sur Internet
La croissance exponnentielle d’Internet coïncide avec la croissance du marché immobilier. Actuellement le secteur immobilier français sur Internet est atomisé en une multitude de prestataires de services, ce qui aurait tendance à désorienter les propriétaires et particuliers qui recherchent un bien immobilier. Ce marché est ainsi aussi bien propice aux bonnes affaires qu'aux arnaques. Un certain nombre d’organismes ont souhaité recadrer au mieux le marché grâce à un réseau de sites différents[1].
