用途地域
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用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類がある。
なお、用途地域による用途の制限（用途制限）に関する規制は、主に建築基準法令の規定による。
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[編集] 用途地域の指定
都市計画法に基づき、用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて
などを決定することができる。
この他、北側斜線制限が住居系の用途地域（第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域）に適用される。
用途地域は、各地方自治体が販売する都市計画図で確認することができる。
用途地域内で、特別の用途に対して用途制限の規制、緩和を行うように定めた地域を「特別用途地区」という。 以前は11種類に限定されていたが、1998年（平成10年）の法改正により、地方公共団体が種類を自由に定められるようになった。
- （例）文教地区（東京の東京大学、国立市など）、娯楽・レクリエーション地区（競馬場など）、特別工業地区（京都市の西陣。伝統産業を保護・育成するため）、国際文化交流促進・歴史的環境保全地区（京都御苑） など
都市計画図中で、各用途は色で分けられているため、用途地域図のことを色塗りということもある。
[編集] 用途地域の指定のない区域
「用途地域の指定のない区域」は色が塗られないため、白地地域と呼ばれている。白地地域は、容積率が400%まで認められるなど商業地域並みの規制が適用されていたため開発が進行していた。2000年（平成12年）の建築基準法の改正により、容積率など形態の制限を地方自治体が定めることが可能になった。
- 用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）における建築物の用途制限
- 劇場、映画館、演芸場、観覧場 - 客席の床面積の合計10000m²以下
- 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場 - 床面積の合計10000m²以下
- その他 - ○
- 用途地域の指定のない区域における建ぺい率は30%、40%、50%、60%、70%のいずれかに都市計画審議会で決定
- 用途地域の指定のない区域における容積率は50%、80%、100%、200%、300%、400%のいずれかに都市計画審議会で決定
[編集] 各用途の説明
第一種住居専用地域-準住居地域を「住居系」、近隣商業地域-商業地域を「商業系」、準工業地域-工業専用地域を「工業系」ともいう。なお、1992年（平成4年）の都市計画法改正前は8区分で、第一種住居専用地域（現第一種・第二種低層住居専用地域）、第二種住居専用地域（現第一種・第二種中高層住居専用地域）、住居地域（現第一種・第二種住居地域・準住居地域）、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域であった。
[編集] 第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域（略称:一低住専(いちていじゅうせん)）は低層住宅の良好な住環境を守るための地域。（床面積の合計が）50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。
例として、2階建て程度の戸建て住宅のみの、文字通りの住宅街など。コンビニなどもない事が多く、日用品・日常生活のための零細規模の店舗・事務所兼用住宅が点在する程度。
[編集] 第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域（略称:二低住専(にていじゅうせん)）は主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。
例として、第一種低層住居専用地域の例に加え、コンビニなどのごく小規模な店舗などがあるもの。
[編集] 第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。
例として、3階建て以上のアパートやマンションがある住宅街など。コンビニなどの小さめの店舗があるが、兼用住宅を除き事務所はない。
[編集] 第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。
例として、第一種中高層住居専用地域の例に加え、小規模のスーパー、その他広めの店舗・事務所などがあるもの。
[編集] 第一種住居地域
第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域。3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。
例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗・事務所などがあるもの。
[編集] 第二種住居地域
第二種住居地域は主に住居の環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。
具体例としては、郊外の駅前や幹線道路沿いなど。アパートやマンションがあり、大きめのスーパーや商業店舗・事務所などがあるもの。
[編集] 準住居地域
準住居地域は道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、小規模の映画館、車庫・倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。
具体例としては、国道や幹線道路沿いなどで、宅配便業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。
[編集] 近隣商業地域
近隣商業地域は近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所のほか、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等のほか、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。
具体例としては、駅前商店街である。小さな商店がたくさんある状態から、中規模以上の商業施設まで有り得る。
[編集] 商業地域
商業地域は主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場のほか、広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も建てられる。延べ床面積規制が無く、容積率限度も相当高いため、高層ビル群も建てられる。
具体例としては、都心部の繁華街（東京の歌舞伎町、名古屋の栄、大阪のキタやミナミなど）やオフィスビル街（東京大手町、名古屋駅前、大阪駅前など）など。都心回帰により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。住宅を商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もある。
[編集] 準工業地域
準工業地域は主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。軽工業の工場等、危険性・環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。 簡単には、準工業を除く11種類に分類されていない用途地域は準工業地域とされるというような状況と思ってほしい。よって、なんでもありの地域である。ただし、花火工場や石油コンビナートなどの危険性、環境悪化が大きいものは建設できない。
[編集] 工業地域
工業地域は主に工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられる。学校・病院・ホテル等は建てられない。 簡単には、愛知県豊田市を想像してほしい。トヨタ自動車の工場の隣に社員寮があるような状態である。
[編集] 工業専用地域
工業専用地域は工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。福祉施設（老人ホームなど）も不可。 簡単には、京浜工業地帯などに代表される湾岸地域などである。石油コンビナートや製鉄所などの環境悪化の可能性が大きい設備が設立されている地域である。また、花火工場などの危険性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。よって、住宅などは建設できない。
[編集] 課題および他の法規制
用途地域は、用途の混在を防ぐことを目的としているが、現在の用途地域の区分ではこの目的が達せられていない。
例えば、第二種住居地域では店舗、事務所、ホテル（ラブホテルを除く）のほか、マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場等、勝馬投票券発売所(馬券売場)、場外車券売場等やカラオケボックスなどが建てられるため、良好な住宅環境が提供されていない場合もある。このため、こういった地域では一部の用途を条例で禁止していることがある。なお、風俗店（性風俗関連特殊営業）は用途地域上は商業地域でしか営業できない。
建築基準法および都市計画法による用途制限がなくても、風俗営業適正化法や各自治体のその他の条例により用途に関する規制が掛かることがある。
また、延べ床面積が1000m²を超える店舗は、大規模小売店舗立地法の規制を別途受ける。
