Vormerkung
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Die Vormerkung stellt im deutschen Sachenrecht eine im Grundbuch verlautbarte Prophezeiung eines zukünftigen Rechtserwerbs an einem Grundstück dar, auf den derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde, einen obligatorischen Anspruch hat. Der vorgemerkte obligatorische Anspruch kann sich auf die Übertragung des Eigentums oder eines sonstigen Rechts an dem Grundstück, auf die Aufhebung eines beschränkten dinglichen Rechts an dem Grundstück, auf die Änderung der Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts richten. In der Praxis ist der häufigste Fall die Auflassungsvormerkung, die als künftige Rechtsänderung eine Auflassung (auch: Aufsandung), also die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums ankündigt. Die Vormerkung ist in den §§883ff. des BGB geregelt.
Inhaltsverzeichnis
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[Bearbeiten] Interessenlage
In vielen Rechtsordnungen (z. B. Deutschland: §873 Abs.1 BGB; Österreich: §425 i.V.m. §431 ABGB; Schweiz: Art.656 ZGB) vollzieht sich der Erwerb eines Grundstücks oder eines Rechts an einem Grundstück zweistufig: Zum einen bedarf es eines Vertrags, in dem sich die Parteien über den Rechtserwerb des einen Teils einig sind. Zum anderen ist eine Eintragung des nämlichen Rechtserwerbs in das Grundbuch erforderlich (Einverleibung; Intabulation). Der Käufer eines Grundstücks kann sich seiner Rechte am Kaufgegenstand erst dann sicher sein, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.
Weil die Eintragung in das Grundbuch längere Zeit in Anspruch nimmt und die Parteien auf die behördlich vorgenommene Eintragung selbst keinen Einfluss haben, bestünde für den Erwerber des Grundstücks oder des Rechts an dem Grundstück die Gefahr, dass vor der Verlautbarung des Rechtserwerbs im Grundbuch der noch berechtigte Veräußerer über das Grundstück zulasten des baldigen Erwerbers verfügen könnte. Wegen der Vertragsbrüchigkeit des Schuldners hätte es bei einem Schadensersatzanspruch des Gläubigers sein Bewenden. Ein Anspruch gegen den Dritten auf Einräumung des Rechts am Grundstück selbst ist wegen der Relativität der Schuldverhältnisse ausgeschlossen.
[Bearbeiten] Deutschland
[Bearbeiten] Wirkung der Vormerkung
Im deutschen Recht hat die Vormerkung folgende Wirkungen:
- nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück insoweit unwirksam, als dass sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht an dem Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würde (relative Unwirksamkeit)
- der Rang des Rechts an einem Grundstück, auf das der Schuldner einen Anspruch hat, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (Rangssicherungswirkung)
- nach überwiegender Meinung und der Rechtsprechung verlegt die Vormerkung den für einen Erwerb des Grundstücks oder eines Rechts an dem Grundstück von einem Nichtberechtigten für den guten Glauben maßgeblichen Zeitpunkt auf den Zeitpunkt, in dem der Erwerber die Vormerkung eingeräumt bekommen hat, vor; eine zwischen der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und der Vollendung des Rechtserwerbs am Grundstück eingetretene Bösgläubigkeit des Erwerbers ist für den Erwerb vom Nichtberechtigten unschädlich (Vorwirkung)
[Bearbeiten] relative Verfügungsbeschränkung
Die Vormerkung bewirkt mit ihrer Eintragung in das Grundbuch eine relative Unwirksamkeit von Verfügungen des Schuldners über das Grundstück oder ein Recht an diesem Grundstück, soweit eine solche Verfügung den Anspruch des Gläubigers auf das Grundstück oder auf das Recht am Grundstück beeinträchtigen oder vereiteln würde (§883 Abs.2 BGB). Diese relative Verfügungsbeschränkung stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass durch Rechtsgeschäft die Befugnis zu Verfügung nicht beschränkt werden kann, dar. Damit wird dem berechtigten Sicherungsbedürfnis des bis zur Einigung/Auflassung und Eintragung in das Grundbuch nur schuldrechtlich aus dem Kaufvertrag berechtigten Gläubigers vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen des Schuldners, vor Zwangsvollstreckungen Dritter in das Grundstück oder vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners Rechnung getragen. Im Falle der Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann.
Eine den Widerruf der Einigung/Auflassung ausschließende notarielle Beurkundung und ein auf Eintragung des Rechtserwerbs an das Grundbuchamt gestellter Antrag, ersetzt das Sicherungsbedürfnis des Gläubigers nicht vollständig. Eine solche Antragsstellung genügt dem berechtigten Sicherungsbedürfnis des Gläubiger wegen des Trennungsprinzips im deutschen Recht nicht. Der Gläubiger bezweckt den Schutz seines nur schuldrechtlichen Anspruchs auf Übereignung. Ein Antrag auf Eintragung in das Grundbuch wird grundbuchrechtlich jedoch nur dann nicht zurückgewiesen, wenn die Einigung/Auflassung bereits erklärt ist. Eine Auflassung oder Einigung wird regelmäßig erst bei Zahlung des Kaufpreises, den sich der Gläubiger meist erst beschaffen muss, erfolgen. Eine Sicherung des Anspruchs aus dem Kaufvertrag vor der Einigung/Auflassung kann nur die Vormerkung gewährleisten. Hinzu kommt noch, dass der Gläubiger nicht vor einer widerrechtlichen nachrangigen Bearbeitung seines Antrags oder vor sonstigen Verstößen der Verfahrensordnung durch das Grundbuchamt geschütz ist. Bei einem solchen Verstoß gegen formales Verfahrensrecht hätte es bei einer Amtshaftung sein Bewenden.
[Bearbeiten] Rangsicherung
Normalerweise bestimmt sich der Rang eines Rechts, das ein Grundstück belastet nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Ist ein Anspruch auf Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück vorgemerkt, so bestimmt sich der Rang des Rechts nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, sondern nach dem Zeitpunkt der Eintragung des Vormerkung des Anspruchs auf dieses Recht in das Grundbuch (§833 Abs.3 BGB). Bei Fehlen einer solchen Regelung könnte der Eigentümer trotz der Vormerkung eines Anspruchs auf Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts sich mit Dritten ebenfalls auf die Begründung eines solches dinglichen Rechts einigen, weil durch die Einräumung eines beschränkt dinglichen Rechts die Einräumung weiterer beschränkt dinglicher Rechte weder beeinträchtigt noch vereitelt würde. Es entstünde eben nachrangig. Wirtschaftlich hat der Rang eines beschränkt dinglichen Rechts jedoch herausragende Bedeutung. Die Rangsicherung der Vormerkung dient daher dem berechtigten Interesse des Gläubigers den wirtschaftlichen Gehalt seines beschränkt dinglichen Rechts im Voraus zu schützen.
[Bearbeiten] Vorwirkung beim gutgläubigen Erwerb
Hat ein Nichtberechtigter in die Vormerkung eines Anspruchs auf Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück eingewilligt, kommt es für den Erwerb des Gläubigers vom nichtberechtigten Schuldner in Ansehung des guten Glaubens nur auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und nicht mehr auf den Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs an dem Grundstück an. Eine nach Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch eingetretene Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis bezüglich der Nichtberechtigung des Schuldner schadet ihm nicht mehr. Die herrschende Meinung leitet die Vorwirkung der Vormerkung aus §883 Abs.2 BGB analog ab. Ist eine Vormerkung kraft guten Glaubens entstanden, prophezeit sie als vollwirksames Sicherungsmittel den Rechtserwerb des Gläubigers. Die Prophezeiungswirkung ginge verloren, wenn nachträgliche Bösgläubigkeit den Erwerb des dinglichen Recht noch vereiteln könnte.
[Bearbeiten] Folgen einer widerrechtlichen Verfügung
Verfügt der Eigentümer trotz seines relativen Verfügungsverbots an einen Dritten, so ist die Verfügung nur in Bezug auf den Gläubiger nichtig. Im Verhältnis zu den übrigen Rechtsgenossen wird der Dritte Berechtigter. Der Gläubiger des Anspruchs kann weiterhin die Übertragung des Grundstücks oder eines Rechts am Grundstück verlangen. Der Anspruch auf die Übertragung ist nicht unmöglich, weil der Schuldner gegenüber dem Gläubiger als Eigentümer anzusehen ist. Allerdings würde die Eintragung in das Grundbuch scheitern, weil nicht der Alteigentümer/Altinhaber als Bucheigentümer/Buchberechtigter, sondern der Dritte im Grundbuch eingetragen ist und das Grundbuchamt eine Eintragung des Gläubigers nach §39 Abs.1 GBO nur vornimmt, wenn der Schuldner als Bucheigentümer aus dem Grundbuch noch berechtigt wäre. Daher begleitet die Vormerkung ein Anspruch des Gläubigers auf Zustimmung für eine Eintragung oder Löschung gegenüber dem Dritten, soweit dieser zur Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs erforderlich ist. Verfügt der Schuldner über das Grundstück oder ein Recht an dem Grundstück dergestalt, dass die Verfügung gegenüber dem Gläubiger unwirksam ist, so sind im Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Gläubiger die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis mit der Maßgabe anwendbar, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Vormerkung bestellt ist, als Eigentümer und der Dritte, welcher gegenüber anderen Rechtsgenossen Eigentümer ist, als unberechtigter Besitzer auszusehen ist. Die Anwendung des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses rechtfertigt sich daraus, dass der Dritte sein Eigentumsrecht infolge der relativen Unwirksamkeit der Verfügung des Schuldners zugunsten des Dritten (siehe: Wirkung der Vormerkung) dem Schuldner gerade nicht entgegenhalten kann. Für die Gutgläubigerkeit des Dritten ist auf das Bestehen der Vormerkung abzustellen.
[Bearbeiten] vormerkungsfähige Ansprüche
Es können sowohl gesetzliche wie vertragliche Ansprüche vorgemerkt werden. In der Praxis wird mit Abstand am häufigsten der Anspruch auf Auflassung des Grundstücks gemäß §433 Abs.1 Satz BGB vorgemerkt. Häufig kommt es auch zu Vormerkungen von Ansprüchen auf Einräumung eines Grundpfandrechts. Vormerkungsfähig sind auch bedingte oder zukünftige Ansprüche. Bei zukünftigen Ansprüchen muss der Rechtsboden des Anspruchs bereits gelegt sein, um eine Rechtsunsicherheit und eine Überlastung des Grundbuchs zu verhindern. Der Rechtsboden ist dann gelegt, wenn die Entstehung nur noch durch den demnächst Berechtigten vereitelt werden kann. Das ist z.B. bei bindenden Verkaufsangeboten oder Vorverträgen der Fall. Betreffend die Vormerkung bedingter Ansprüche ist die Auflassung eines durch eine Auflassung an einen Dritten aufschiebend bedingter Rückauflassungsanspruchs von großer Bedeutung. Eine solche Konstruktion wird als zulässige Einschränkung der Verfügungsmacht des Eigentümers betrachtet. Oftmals vorgemerkt wird auch der durch die Ausübung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts bedingte Anspruch auf Übereignung aus dem Kaufvertrag.
[Bearbeiten] Rechtsnatur
Über die Rechtsnatur der Vormerkung herrscht in der Rechtswissenschaft Streit. Nach überwiegender Meinung ist sie kein beschränktesdingliches Recht, weil sie nicht den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks oder den Inhaber eines sonstigen Rechts am Grundstück berechtigt oder verpflichtet, sondern nur die Parteien des vorgemerkten Anspruchs. Sie ist aber auch kein obligatorisches Recht, weil sie infolge der Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers auch gegen Dritte wirkt. Die Vormerkung wird daher ganz überwiegend als Sicherungsmittel eigener Art („suis generis“) eingestuft.
[Bearbeiten] Entstehung (Ersterwerb)
- Es muss ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung vorliegen, § 883 I BGB
- Einseitige Bewilligung des Berechtigten (regelmäßig des Eigentümers) oder einstweilige Verfügung, § 885 BGB: Für die Praxis ist dies von besonderer Bedeutung, weil bei dinglichen Rechten ausnahmsweise die Glaubhaftmachung allein des zu sichernden Anspruchs ausreicht und es keiner Darlegung der Gefährdung des Anspruches bedarf.
- Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch
- Fortbestehen der einseitigen Bewilligung im Zeitpunkt der Eintragung entspr. § 873 II BGB
- Berechtigung des Bewilligenden. Im Falle der Nichtberechtigung gelten die §§ 878 und 892 entsprechend, d. h. es ist ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigen möglich.
[Bearbeiten] Übertragung (Zweiterwerb)
Da die Vormerkung streng akzessorisch ist, kann sie nicht selbständig übertragen werden. Sie ist an die gesicherte Forderung gebunden. Daher:
- Übertragung der gesicherten Forderung durch Abtretung nach §§ 398 ff. BGB
- Die Vormerkung geht dann analog § 401 BGB auf den Erwerber über (strittig, aber herrschende Meinung!)
[Bearbeiten] Erlöschen (Untergang)
- Die Vormerkung erlischt mit dem Erlöschen der Forderung (Argument: Strenge Akzessorietät)
- Aufgabeerklärung entsprechend § 875 BGB als einseitige Erklärung und Eintragung in das Grundbuch
- wenn die Vormerkung trotz Löschung fortbesteht und ein Dritter das mit der Vormerkung belastete Recht gutgläubig gemäß § 892 BGB lastenfrei erwirbt.
[Bearbeiten] Österreich
Im österreichischen Recht ist die Vormerkung in § 438 ABGB geregelt. In den §§ 432f ABGB ist für den Kaufvertrag, der im österreichischen Recht den Eigentumsübergang mit regelt, die Ausfertigung einer beglaubigten Urkunde oder öffentlichen Urkunde, die für die Eintragung in das Grundbuch (Einverleibung) notwendig sind, gefordert. Wenn der Veräußerer nicht alle Urkunden besitzt, die für die Einverleibung erforderlich sind, kann er dennoch eine bedingte Eintragung in das Grundbuch bewirken (Pränotation). Dadurch erhält er ein bedingtes Eigentumsrecht, das ihn ab dem Zeitpunkt des ordnungsgemäß eingereichten Vormerkungsgesuchs vor Verfügungen des Alteigentümers schützt. Sobald die noch fehlenden Urkunden beigebracht werden, gilt die bedingte Eintragung als „gerechtfertigt“ und wirkt dann wie eine schon ursprünglich vollständige Einverleibung.
[Bearbeiten] Schweiz
Persönliche Rechte und Verfügungsbeschränkungen für Grundstücke, die im Grundbuch vorgemerkt wurden, erhalten gegenüber jedem später erworbenen Rechte Wirkung (Art.959 Abs.2; Art.960 Abs.2 ZGB).
[Bearbeiten] Rechtsordnungen mit einstufigem Rechtserwerb
In Rechtsordnungen, in welchen der Rechtserwerb am Grundstück bereits durch Kaufvertrag ohne das Erfordernis einer Einverleibung geschieht, ist eine Vormerkung sinnlos. Durch Abschluss des Kaufvertrags ist hier der Käufer, auch wenn noch der Veräußerer als Rechtsinhaber im Grundbuch eingetragen ist, Erwerber geworden, so dass der Veräußerer über das veräußerte Recht nicht mehr verfügen kann. Die nur deklatorisch erfolgte Grundbucheintragung setzt den Erwerber aber dem Risiko aus, dass der ehemalige am Grundstück Berechtigte nun als Nichtberechtigter über das Grundstück verfügt und ein Dritter infolge der Unrichtigkeit des Grundbuchs nun gutgläubig erwerben könnte. Deshalb soll sich der Erwerber möglichst schnell um eine Grundbuchberichtigung bemühen.
[Bearbeiten] Literatur
- Dorothea Assmann: Die Vormerkung (§ 883 BGB).
- Jürgen F. Baur: Die Durchsetzung einer gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1967, S. 437 ff. ISSN 0022-6882
- Rolf Espenhain: Der praktische Fall. Bürgerliches Recht - Die kollidierenden Vormerkungen. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 438 ff. ISSN 0022-6939
- Heinrich Goetzke, Norbert Habermann: Die Wirkung der gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten – BGHZ 57, 341. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1975, S. 82 ff. ISSN 0022-6939
- Reinhard Hepting: Der Gutglaubensschutz bei Vormerkungen für künftige Ansprüche. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1987, S. 865 ff. ISSN 0341-1915
- Ludwig Kempf: Zur Rechtsnatur der Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1961, S. 22 ff. ISSN 0022-6939
- Robert Knöpfle: Die Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 157 ff. ISSN 0022-6939
- Berthold Kupisch: Auflassungsvormerkung und guter Glaube. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1977, S. 486 ff. ISSN 0022-6882
- Gerhard Lüke: Auflassungsvormerkung und Heilung des formnichtigen Kaufvertrags – BGHZ 54, 56. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1971, S. 341 ff.
- Dieter Medicus: Vormerkung, Widerspruch und Beschwerde. in: Archiv für die civilistische Praxis (AcP). Mohr Siebeck, Tübingen 163.1964, S.1ff. ISSN 0003-8997
- Wolfgang Prinz: Der gutgläubige Vormerkungserwerb und seine rechtlichen Wirkungen. Lang, Frankfurt/Main/Bern/New York/Paris 1989. ISBN 3-631-40795-5
- Wolfgang Roloff: Die Durchsetzbarkeit der gutgläubig erworbenen Vormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1968, S. 484 ff. ISSN 0341-1915
- Kurt Tucholsky: Die Vormerkung aus § 1179 BGB. und ihre Wirkungen. Inaugural-Dissertation. in: Kurt Tucholsky: Gesamtausgabe. Texte und Briefe. Hrsg. von Antje Bonitz, Dirk Grathoff, Michael Hepp, Gerhard Kraiker. 22 Bde. Reinbek 1996ff. Bd 2. Reinbek 2003, S. 208-260. ISBN 3-498-06531-9
- Andreas Wacke: Vorgemerkter Schwarzkauf und Bestätigung der Novation. in: Deutsche Notar-Zeitschrift (DNotZ). Beck, München 1995, S. 507 ff. {{ISSN: 0340-8604}}
- Sven Erik Wunner: Gutglaubensschutz und Rechtsnatur der Vormerkung. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1969, S. 113 ff. ISSN 0341-1915
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