Yabancıların Türkiye'de mülk alımı

Vikipedi, özgür ansiklopedi

Türkiye Ekonomisi

Turizm
Firmalar
İMKB
Türk Lirası
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
Bakü Tiflis Ceyhan Petrol Boru Hattı(BTC)
Güneydoğu Anadolu Projesi (GAP)
Yabancıların Türkiye'de mülk alımı

Diğer Türkiye Konuları

Kültür - Eğitim
Coğrafya - Tarih - Politika
Türkiye Portalı

Türkiye uluslararası emlak sektöründe en cazip yatırım bölgelerinden biri olarak artan ilgi görmektedir. Türkiye'nin dünya coğrafyasındaki özel konumu ve giderek daha yoğun şekilde farkedilen güzellikleri ve insani ve ekonomik anlamda cazibeleri, global ekonomi ile bütünleşmesi, yeni mevzat ve düzenlemelerin getirdiği kolaylıklar, Avrupa Birliği ile ilişkilerin sıklaşması, bu ilginin nedenleri arasında başta yer almaktadır. ^[1]

Uluslararası emlak piyasası uzman danışmanlık şirketi Amberlamb tarafından Türkiye'nin ekonomik ve siyasi göstergelerinin incelenmesiyle Kasım 2006 tarihinde yayınlanmış olan bir raporda Türk emlak piyasasının sermaye kazancı açısından 2007'de Avrupa piyasaları arasında ilk 5'e girme yolunda emin adımlarla ilerlediği belirtilmiştir. ^[2]

Bu ilginin Türkiye ekonomisine getireceği katkının yanı sıra, uzman anlamda takip edilebilmesi, çıkabilecek sorunların doğmadan ortadan kaldırılabilmesi de, Türkiye, güzellikleri ve değerleri açısından önem taşımaktadır.

Türkiye'nin dünya taşınmaz mülkiyet profilleri bakımından göze çarpan çok önemli bir özelliği de, Hazine'ye ait olan veya vakıf konumu veya paralel bir başka özel konumu bulunan arazilerin, özellikle kırsal kesimde kapladığı yüksek orandır.

Konu başlıkları

1 Mevzuat altyapısı
2 3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun'la iki yıl boyunca yabancıların Türkiye'de daha kolay şartlarda mülk edinebilmeleri
3 1934-2003 arası 4916 sayılı Kanun öncesi dönem ve 3 Temmuz 2003 - 27 Temmuz 2005 arası 4916 sayılı Kanun dönemlerinde Türkiye'de mülk edinen yabancılara ilişkin veriler
4 29 Aralık 2005 tarih ve 5444 sayılı kanun ile çizilen yeni yasal çerçeve
5 Dış bağlantılar
6 Kaynakça

[değiştir] Mevzuat altyapısı

Avrupa emlak piyasasının ilk 5'i

Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesine ilişkin esaslar 22 Kasım 1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda ve özellikle de bu Kanun'un 35. maddesinde ele alınmıştır. Bu kanunun bazı maddelerinin değiştirilerek yabancıların Türkiye'de mülk edinmelerinin kolaylaştırılması için, 3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yürürlüğe konulmuş, ancak T.B.M.M. CHP Grubunun başvurusu üzerine Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2005 tarihli 2003/70 esas ve 2005/14 karar sayılı kararı ile ilgili Kanun'un temel bazı fıkra ve cümleleri iptal edilmiştir. Ancak bu Kanun'un yürürlükte kaldığı iki yıllık süre, yabancıların Türkiye'de emlak alımı trendlerini derinden etkilediği için önemlidir.

[değiştir] 3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun'la iki yıl boyunca yabancıların Türkiye'de daha kolay şartlarda mülk edinebilmeleri

3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun, AKP icraatında pek çok örneği görülen 'yama mevzuat' görünümündeydi. Aynı çerçeve içinde, bir yandan, Tuzla'da Hazine arazisi üzerinde tersane veya benzeri tesisler kurmak amacıyla ve yurdun çeşitli yerlerinde turizm yatırımı yapmak amacıyla edindikleri irtifak hakkı veya kullanma izni sonrasında ilgili bakanlıkların iznine tabi işlemleri izinsiz olarak gerçekleştiren veya sözleşmelerine aykırı davranan yatırımcılara şartlı af getirilmekte, bir yandan da 27 Haziran 1984 günlü ve 3030 sayılı Büyükşehir Belediyeleri'nin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 18. maddesi son fıkrasında küçük bir cümle değişikliği yapılarak bazı Büyükşehir Belediyelerinin diğerlerine göre gelirlerini etkileyecek kurnaz bir düzenleme mevcuttu. Tapu Kanunu'nun yabancıların mülk alımı ile ilgili 35. maddesindeki değişiklikler ise bu kanunun 19. maddesinde yer almaktaydı. Kanunun içerdiği üç son derece farklı hususa ilişkin değişiklikler Anayasa Mahkemesi'nın iki yıl süren incelemesi sonrasında iptal edilmiş olmakla birlikte, aradan geçen dönemde bu Kanun yürürlükte kalmış, ve yabancılara mülk satış sektöründe önemli gelişmelere sebebiyet vermiştir.

3 Temmuz 2003 Tarih ve 4916 Sayılı Kanunun 19'uncu Maddesinin Değiştirdiği 22 Aralık 1934 Tarihli ve 2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin Birinci Fıkrası

'Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.'

demekteydi. İkinci fıkra,

'Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.'

şeklindedir. 03.07.2003 Tarih ve 4916 Sayılı Kanunun 19 uncu Maddesinin Değiştirdiği 22.12.1934 Tarihli ve 2644 Sayılı Tapu Kanununun 35 inci Maddesinin Üçüncü Fıkrasının ilgili Birinci cümlesi

'Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir.',

İkinci cümlesi,

'Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz.', ve,
'Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır.'

kayıtlarını getirmektedir. Dördüncü Fıkra'da,

'Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.',

Beşinci Fıkra'da,

'Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.'

ifadesi yer almaktaydı.

Anayasa Mahkemesi’nin yabancılara mülk satışını kolaylaştıran yasaya ilişkin 14 Mart 2005 tarihinde verdiği iptal kararı 26 Nisan 2005 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanmıştı. Anayasa Mahkemesi, iptal kararının doğuracağı hukuksal boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte gördüğünden, iptal hükmünün Resmi Gazete’de yayımlandıktan üç ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermişti. Süre 27 Temmuz 2005 tarihi itibariyle sona erdi.

Bu arada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancılara mülk satışına ilişkin iptal kararının 27 Temmuz 2005 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesinin ardından bölgelere birer genelge göndererek bu tarihten itibaren yabancılara satış yapılamayacağını hatırlatmıştır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, teşkilata da, 'mülk edinme talebiyle size gelecek yabancıları reddetmeyin, işlemlerini beklemeye alın. Yeni yasal düzenlemeler sonrasında gelen talepler değerlendirecek' talimatını iletmiştir.

[değiştir] 1934-2003 arası 4916 sayılı Kanun öncesi dönem ve 3 Temmuz 2003 - 27 Temmuz 2005 arası 4916 sayılı Kanun dönemlerinde Türkiye'de mülk edinen yabancılara ilişkin veriler

Yabancılara mülk satışını kolaylaştıran yasa öncesi 69 yılda Türkiye’de 37 342 adet taşınmaz alan yabancılar, son yasanın ardından 2 yılda 15 842 adet mülke sahip olmuştu. Son iki yılda 58 ayrı ülkeden 18 959 kişi Türkiye’de gayrimenkul aldı. Bu dönemde en fazla İngilizler, onları takiben Almanlar, Hollandalılar, Danimarkalılar, Norveçliler ve Yunanlar emlak sahibi oldu. Tapu Kadastro verilerine göre son iki yılda 8 625 İngiliz ülkemizde 6 333 adet taşınmaz edinirken, kendilerini 3 210 adetle Almanlar izledi.

İrlanda, Danimarka, Norveç, İsveç, Hollanda ve Belçika’dan da hatırı sayılır sayıda insan güney sahillerinde mülk edindi. En çok tercih edilen ilçelerin Alanya, Fethiye, Didim, Bodrum, Kuşadası ve Ürgüp olduğu görülmektedir. Almanlar ve İskandinav ülkeleri vatandaşları ağırlıklı olarak Alanya’da yaşıyor. Fethiye ve Didim ise artık ‘Küçük İngiltere’ olarak anılıyor. Diğer ülke vatandaşları ise bu altı bölgeye dağılmış durumda.

Bu arada Hatay ili açısından bu ilimizin Fransız mandası altında olduğu dönemden kalma Suriyeli mülk sahiplerinin özel durumlarının sözkonusu olduğu belirtilmelidir. Kamuoyunda yerleşik olduğu görülen bir başka kaygı da, son dönemde verime kavuşturulmuş GAP bölgesi topraklarının yabancı ülkelerin stratejik projeleri doğrultusunda satınalma yoluyla kontrol altına alınması olduğu görülmektedir.

[değiştir] 29 Aralık 2005 tarih ve 5444 sayılı kanun ile çizilen yeni yasal çerçeve

Anayasa Mahkemesi’nin 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Kanunu’nun yabancılara mülk satışının önündeki engelleri kaldıran hükmünü iptal etmesinin ardından hazırlanan yeni kanun taslağı Bakanlar Kurulu’nun ve Cumhurbaşkanı'nın onayından geçerek 29 Aralık 2005 tarihinde Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 5444 sayılı Kanun şeklinde yasalaştı. Bu Kanun ile yabancılara mülk satışının sınırları Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gerekçeleri dikkate alınarak tekrar belirlendi. 22 Aralık 1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35'inci madde değişiklikleri aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.

Madde 35 — Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını 30 hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. (başka bir deyişle, sadece yabancı özel kişiler ve ticari şirketler Türkiye'de mülk alabilmekte, vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk ve cemaatlar alamamaktadır.)

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.

Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.

Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.

Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

GEÇİCİ MADDE 2 — Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.

Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.

5444 sayılı yeni kanun, önceki mevzuatın geçerliliğinin sona erdiği 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren geçerli sayılmaktadır.

Görüldüğü gibi, yeni düzenleme, sadece yabancı özel kişilerin ve ticari şirketlerin Türkiye'de mülk edinebilmesini, alıcı bazında 2.5 hektarın (Bakanlar Kurulu izniyle 30 hektar) aşılmamasını, çeşitli nedenlerle (sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikler, özel koruma alanları, flora ve fauna özelliği, stratejik ve askeri alanlar) mülk edinilemeyecek alanları belirlenmesinde il yüzölçümünün binde beşini geçmemek kaydıyla Bakanlar Kurulu'nun yetkili kılınması esaslarını getirmektedir. Mevzuat böylece daha derli toplu hale gelmiştir.