Пузырь на рынке недвижимости
Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости.
[править] Признаки
- Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
- Размер ипотечных платежей. Измеряется долей ипотечных платежей к доходу населения.
- Ставка аренды. Определяется как ставка аренды к стоимости дома.
- Рентабельность строительства. Определяется как прибыль к затратам.
[править] Причины
Пузырь на рынке недвижимости возникал по следующим причинам: Факторы предложения
- Законодательные ограничения застройки. В случае ограничения законодателем размеров строительства приводит к снижению предложения на рынке и снижению ликвидности рынка недвижимости. В Нью-Йорке, США, существует ограничение на этажность постройки, называемое зональностью. Каждая зона допускает определенную высотность зданий, что ограничивает плотность проживания на территории зоны.
- Самостоятельные ограничения застройки. В случае сговора/монополии застройщиков происходит сознательное ограничение объемов строительства. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
- Естественные ограничения застройки. Территориальные ограничения являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов.
- Ожидание доходности со стороны продавцов. Обладатели недвижимости, при росте цен ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, как инвестиционного объекта.
Факторы спроса
- Значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие классы начинают вкладываться в недвижимость. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
- Развитие ипотеки. Приводит к увеличению доступности жилья для больших слоев населения.
- Отток средств инвесторов с рынка капитала на рынок недвижимости. При снижении доходности рынка капитала наблюдается отток средств в рынок недвижимости. Подобная тенденция обозначилась в США после прокола интернет-пузыря, когда значительные средства стали вкладываться в приобретение недвижимости.
- Ажиотажный спрос. В случае ряда причин возникает неадекватный, необоснованный ажиотаж. Примером служит кризис 1920-х годов во Флориде.
[править] Предсказание момента разрыва пузыря
Несмотря на то, что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о перегретости рынка недвижимости, давно проработаны, момент прокола пузыря предсказать не удается. Основная причина, препятствующая предсказанию — инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. В итоге, корректировка часто производится за счет инфляционной составляющей, без падения номинальных цен. Тем не менее, кризис 1990-х в Японии был ожидаем и привел к значительному снижению цен в номинальном и реальном выражении в течение 14 лет подряд.