Wertermittlung

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Mit Wertermittlung bezeichnet man den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Marktwertes, Verkehrswertes oder Beleihungswertes eines beliebigen Wirtschaftsgutes. Der Verkehrswert (Marktwert) wird im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert.

Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmer ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als objektivierten Preis verstehen. Zwischen dem (subjektiven Einflüssen unterliegenden) Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich: BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967, AZ. VIII ZR 215/66: "Der Preis einer Sache muß ihrem Wert nicht entsprechen."

Bei der Wertermittlung versucht man nun -- in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren -- eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Wertermittlungen werden daher von speziell ausgebildeten und ggf. öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen (Gutachtern) durchgeführt. In Hessen und Baden-Württemberg werden auch Wertermittlungen von Ortsgerichten durchgeführt. Bei landwirtschaftlichen Objekten und bei hoheitlichen Eingriffen wie z.B. Straßenbau oder Bergbau empfehlen sich die landwirtschaftlichen Sachverständigen. Generell sollte den öffentlich bestellten und vereidigten oder den von einer registrierten Zertifizierungsstelle des Deutschen Akkreditierungsrates (DAR) zertifizierten Sachverständigen der Vorzug gegeben werden.

Das Element der Schätzung spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z.B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von +/- 20 % ausgegangen. Allgemein kann man jedoch von einer Genauigkeit von ca. +/- 10 % ausgehen.

[Bearbeiten] Wertbegriffe, Verfahren

Je nach Anwendung sind im Immobilienbereich unterschiedliche Wertbegriffe in Gebrauch:

• Beleihungswert
• Bodenwert
• Baumwert
• Einheitswert
• Feuerversicherungswert
• Marktwert
• Verkehrswert (meist mit Marktwert identisch, jedoch im deutschen Recht normiert)
• Ertragswert (meist bei Betrieben, Unternehmen und vermieteten Gebäuden)
• Versicherungswert
• Zeitwert
• Neuwert
• Liquidationswert
• gemeiner Wert

Neben dem Begriff, der sich meist aus der Verwendung des ermittelten Wertes ergibt, existieren die Bewertungsverfahren (zwischen Begriff und Verfahren sind dabei Überschneidungen möglich):

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Residualwertverfahren
• DCF-Analyse
• Pachtwertverfahren

Weder Wert noch Begriff sind so genannte dinglich (d. h. im Grundbuch) gesicherte wertbeeinflussende Faktoren:

• Leitungsrecht
• Wegerecht
• Wohnrecht
• Wohnungsrecht gemäß §1093 BGB
• Nießbrauch gemäß §1030 BGB