Ertragswertverfahren
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Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Einnahmen und Ausgaben). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet und ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (WertV) gesetzlich normiert worden.
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[Bearbeiten] Anwendungsgebiete
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht (§ 15 bis 20 WertV). Das Ertragswertverfahren kommt in der Hauptsache bei ertragbringenden (d.h. der am freien Markt der Vermietung/Verpachtung dienenden) Immobilien zur Anwendung, wie zum Beispiel:
- Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
- Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
- Gemischt genutzte Grundstücke
Nicht in Frage für das Ertragswertverfahren kommen selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) zu ermitteln ist. Ebenfalls nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind sonstige nicht am (Miet-) Markt gehandelte Spezialimmobilien, wie z.B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z.B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.
[Bearbeiten] Arten des Ertragswertverfahrens
[Bearbeiten] Deutsches Ertragswertverfahren
In Deutschland vorherrschend ist das im Baugesetzbuch sowie in der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien normierte und detailliert beschriebene Ertragswertverfahren. Hierbei wird zunächst der Wert des Grund und Boden ermittelt, was im Regelfall im Vergleichswertverfahren erfolgt, wobei wertbeeinflussende Umstände wie z.B. dingliche Rechte angemessen zu berücksichtigen sind. Anschließend wird über die Größe, Qualität, Ausstattung, Marktgängigkeit etc. der Mietflächen eine nachhaltig zu erzielende Miete ermittelt. Soweit die aktuelle Miete darüber oder darunter liegt, kann dies durch (ggf. kapitalisierte) Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Die pro Jahr erzielbare Summe aller Erträge (neben den Mieten können auch andere Erträge Einfluss haben) ergibt den Jahresrohertrag. Hiervon abzuziehen ist der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (Forderungsausfall, nicht aber längerfristiger Leerstand). Es ergibt sich der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss.
Der eingangs ermittelte Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins, welcher von den Gutachterausschüssen empirisch ermittelt wird, multipliziert. Die Höhe des Liegenschaftszinses ist abhängig von der Lage (Region/Stadt/Straße) und Nutzung des Grundstückes. Dabei ist der vorgeschlagene Wert vor der Anwendung ggfs. individuell anzupassen. Das Ergebnis der Multiplikation ist die Bodenwertverzinsung, welche vom ermittelten Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen ist. Es ergibt sich der Reinertrag. Hinweis: Diese Vorgehensweise spiegelt die in der deutschen Bewertungspraxis vorgenommene (fiktive) Trennung von Grund und Boden einerseits und baulichen Anlagen andererseits als eigenständige Wirtschaftsgüter wieder.
Da die Nutzbarkeit von Gebäuden endlich ist, gilt es zu ermitteln, wie lange das Gebäude wirtschaftlich (nicht technisch) nutzbar ist. Hier bieten die NHK 2000 und die Fachliteratur nützliche Hinweise, wobei anzumerken ist, dass z.B. die oft zitierten 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer für Bürogebäude aus heutiger Sicht recht lang sind. Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt die Restnutzungsdauer, die ggf. aufgrund von Sanierungen verlängert werden kann (auch hierzu hält die Fachliteratur Hinweise bereit). Finanzmathematisch wird der Reinertrag als konstante Zahlung über einen begrenzten Zeitraum angesehen und kann daher kapitalisiert werden. Der so genannte Wertfaktor oder auch Vervielfältiger wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins (LZ) abgeleitet, wobei der LZ das Risiko darstellt, dem die zukünftigen Zahlungsflüsse unterliegen. Die Ableitung der Wertfaktors erfolgt finanzmathematisch oder anhand der in der WertR enthaltenen Tabelle. Die Multiplikation des Reinertrags mit dem Wertfaktor ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen, welcher ggf. um wertbeeinflussende Umstände wie z.B. Instandhaltungsstau zu korrigieren ist. Der Wert der baulichen Anlagen plus der Wert des Grund und Boden ergibt den Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Im deutschen Raum gelegentlich anzutreffen ist auch das vereinfachte Ertragswertverfahren, welches den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer acht lässt, also letztlich nur die baulichen Anlagen betrachtet, ähnlich den angelsächsischen Verfahren. Für eine erste Annäherung an den Wert eines Grundstücks ist es auch üblich, den Rohertrag mit einem Multiplikator zu vervielfältigen. Das Ergebnis ist allerdings außerordentlich ungenau, wenn nicht durch langjährige Erfahrung des Schätzenden geübt, und wird deshalb auch abfällig als "Maklerverfahren" bezeichnet.
[Bearbeiten] Internationales Ertragswertverfahren
Im internationalen Raum dominieren die angelsächsischen Spielarten des Ertragswertverfahrens. Diese gewinnen im Zuge der Globalisierung auch in Deutschland an Raum. Der grundsätzliche Unterschied besteht darin, dass der Wert des bebauten Grundstücks nur aus den Gebäuden abgeleitet wird, letztlich werden Mietverträge bewertet. Gegenüber den deutschen Verfahren bietet dies sowohl Vor- als auch Nachteile.
Das am Weitesten verbreitete Verfahren ist dabei die Investment Method oder auch Income Approach. Kurz gefasst werden dabei die dauerhaft erzielbaren Reinerträge aus den Gebäuden (ähnlich wie im deutschen Verfahren, allerdings werden im angelsächsischen Raum wesentlich mehr Bewirtschaftungskosten umgelegt) abgeleitet und als ewige Rente kapitalisiert, d.h. die Restnutzungsdauer wird theoretisch als unendlich angesehen. Dies ist bei Gebäuden mit hoher Restnutzungsdauer unproblematisch, da der Barwert der Erträge spätestens ab dem 30. Jahr gen Null tendiert. Die Abzinsung erfolgt finanzmathematisch mit dem yield, d.h. einem Zinsfuß, welcher neben dem Risiko der zukünftigen Einnahmen (meist nutzungsabhängig) auch lage- und gebäudebedingte Einflüsse sowie die Inflation abbildet. Die Ableitung ist bisweilen recht intransparent.
International auf dem Vormarsch ist das DCF-Verfahren (discounted cash flow). Hier werden (bei grundsätzlich gleichem Vorgehen) die Zahlungsflüsse im Nahzeitraum je Periode (Jahr) einzeln ermittelt und erst mittel- bis langfristig als konstant unterstellt. Vorteil dieses Vorgehens ist die detaillierte Betrachtung der jeweiligen Periode, z.B. zur Abbildung bevorstehender Investitionen etc. Anschließend werden die Zahlungsströme der Perioden auf den Bewertungsstichtag abgezinst, wobei die Ableitung des Diskontierungszinses ebenfalls kompliziert und tendenziell intransparent ist.
[Bearbeiten] Schweizer Ertragswertverfahren für Unternehmen
[Bearbeiten] Bewertungsbasis
Der Ertragswert geht vom Gedanken aus, dass ein Unternehmen eine Investition ist und sich ihr Wert aus dem erzielbaren Ertrag und der Renditeerwartung ableiten lässt. Alternativ könnte sich ein potentieller Nachfolger überlegen, das Geld in gut rentierende Wertpapiere anzulegen. Wie diese muss auch der investierte Unternehmenspreis genügend Erträgnisse in Form der zukünftig erwirtschafteten Gewinne abwerfen. Entscheidend ist deshalb die zukünftige Ertragskraft, welche auf Basis eines Budgets über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren geschätzt wird. Aus dieser kann der Nachfolger aus den Erträgen nicht nur die im Unternehmen erforderlichen Investitionen, sondern auch die Zins- und Amortisationszahlungen (Kapitaldienst) aus der Übernahme der Unternehmung finanzieren. Die Betriebssubstanz ist dabei lediglich Mittel zur Zweckerreichung; nämlich zur Erzielung des Betriebsertrages und bleibt unberücksichtigt. Hingegen wird die nicht betriebsnotwendige Substanz separat bewertet und zum Ertragswert addiert.
[Bearbeiten] Berechnung
Bei der reinen Ertragswertmethode errechnet sich der Unternehmenswert nach folgender Formel:
Unternehmenswert = durchschnittlicher bereinigter Betriebsertrag * 100 / Kapitalisierungszinsfuss
Die Schätzung der zukünftigen Erträge beruht somit auf dem durchschnittlichen bereinigten Betriebsertrag i. d. R. der vergangenen drei Jahre. Bei dessen Ermittlung werden die Jahresergebnisse hinsichtlich betriebsfremder, periodenfremder und ausserordentlicher Aufwendungen und Erträge sowie mit einem objektivierten Unternehmerlohn bereinigt.
Der Kapitalisierungszinsfuss berechnet sich wie folgt, wobei die entsprechenden Zahlen variieren können:
* Risikoloser Zinssatz für Bundesobligationen: 3 % * Immobilitätszuschlag: 2,5% * Abzug für Inflationsschutz: ./. 0,5% * Risikozuschlag: 5 % * Kapitalisierungszinssatz: 10%
Bei der Ertragswertmethode entzünden sich die Diskussionen in der Regel bei der Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes, da dieser sich massgeblich auf die Höhe des Unternehmenswertes auswirkt. Jener hängt im konkreten Fall von der Höhe der jeweiligen Risikobeurteilung sowie der Annahme über die künftige Zins- und Inflationsentwicklung ab. Die Bestimmung des Risikozuschlages wird beeinflusst von Faktoren wie der Genauigkeit der Ermittlung der zukünftigen Überschüsse (Gewinnschwankungen), der Finanzierungsstruktur des Unternehmens, der Rechtsform, der Branche, den Konkurrenzverhältnissen, der internen vom Übergeber unabhängigen Organisationsstruktur, der Unternehmenskultur und der Wiederverkäuflichkeit.
siehe auch: Discounted-Cash-Flow-Verfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren
