Gentrification
Gentrification (eig. veredeling) is een Engelse term die gebruikt wordt om de opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied aan te duiden. De herwaardering van het stadsdeel gaat gepaard met een stijging van de prijzen voor onroerend goed.
Men ziet gentrification in een beperkt aantal grote en middelgrote steden. Voorbeelden van steden zijn: Amsterdam met de Jordaan, Londen met Docklands, Chelsea en Notting Hill, Berlijn met Prenzlauer Berg, Wenen met Spittelberg, Los Angeles met Los Feliz en New York met Williamsburg en Park Slope.
De term gentrification verwijst naar het begrip ‘gentry’, de aanduiding voor niet-aristocratische Engelse grondbezitters (‘people of good social position next below the nobility’ vgl. Oxford Advanced Learner’s Dictionary of Current English). In engere zin heeft gentrification betrekking op het weer naar de stad terugkeren van midden- en hogere welstandsklassen. Zeker in Nederland komt dat slechts in een beperkt aantal gevallen voor. Gentrification heeft dus doorgaans ook betrekking op binnenstedelijk verhuisgedrag van hogere welstandsklassen waarbij tevens sprake is van een revitalisering van buurten.
Inhoud |
[bewerk] Waarom zoveel aandacht?
- Gentrification heeft in de sociaal-wetenschappelijke literatuur veel aandacht gekregen. Hamnett (2005) noemt een aantal redenen voor deze belangstelling:
- Het bleek een interessant terrein van onderzoek voor een nieuwe generatie van sociologen en sociaal-geografen in de periode 1970-1985
- Het verschijnsel gentrification logenstrafte de klassieke theorie over stedelijke ontwikkelingen zoals die was uiteengezet door Burgess en Hoyt. In deze opvattingen is de interne geleding van steden in economische zin het resultaat van de relatie tussen biedprijzen en afstand tot het centrum. Lage inkomensgroepen zijn in deze redenering aangewezen op wijken in de onmiddellijke nabijheid van het zaken- en dienstencentrum (het Central Business District) en wonen er in hoge dichtheden.
- Rond gentrification ontwikkelde zich een fundamenteel debat tussen de aanhangers van de humanistische geografie (en de nieuwe culturele geografie) en de aanhangers van de structuralistisch georiënteerde maatschappijkritische geografen en sociologen (maatschappijkritische geografie). Kort gezegd tussen een benadering vanuit de vraagzijde (consumentengedrag) en een benadering vanuit de aanbodkant (producenten van onroerend goed, projectontwikkelaars, investeerders in de stedelijke onroerend goedmarkt).
[bewerk] Gentrification als uitkomst van persoonlijke voorkeuren
In 1980 publiceerde David Ley ‘Liberal ideology and the post-industrial city’. Hij wijst daarin op een aantal essentiële maatschappelijke veranderingen aan het einde van de jaren 60 van de vorige eeuw. In sociaal-economische zin is er sprake van een sterke groei van de tertiaire en kwartaire beroepsbevolking, anders gezegd de blauwe boorden worden vervangen door de witte boorden. Verder zien we een sterker wordende overheidsbemoeienis met de (binnen)stedelijke ontwikkeling en tenslotte is er de opkomst van een nieuwe middenklasse met specifieke smaak en stijlvoorkeuren. In aansluiting hierop wijzen Cortie en Van de Ven (1981) in navolging van Gale (1980) op de veranderingen in bepaalde buurten als gevolg van de positie die personen innemen in het dragen van risico’s bij de realisering van woonvoorkeuren.
- In de eerste fase van buurtverandering nemen enkele huishoudens de beslissing in een bepaald stadsdeel oude huizen of bedrijfspanden (met naar verhouding lage prijzen) op te kopen en voor eigen bewoning geschikt te maken. Deels is dit een uiting van zelfexpressie, deels wensen ze zich een buurt waar acceptatie van hun levenstijl geen probleem zal vormen. Deze pioniers worden ‘risico-onbedachtzamen’ genoemd.
- In een daaropvolgende fase zien we een categorie van vestigers die menen dat het kopen van oude, vaak verwaarloosde woningen of bedrijfspanden een goede investering is. Uiteraard wordt dit motief gecombineerd met de wens te wonen in een stedenbouwkundig aantrekkelijke buurt (monumenten), met in de directe omgeving goede sociaal-culturele voorzieningen. Het indirecte gevolg van hun verschijnen in de buurt is dat de prijzen (en huren) van onroerend goed gaan stijgen. Deze groep wordt aangeduid met de naam ‘risico-bewusten’.
- In de derde fase komen de kapitaalkrachtige investeeerders (aannemers, projectontwikkelaars etc) die panden opkopen omdat ze verwachten (na splitsing en renovatie) voor een groeiende groep kopers een aantrekkelijk appartement te kunnen realiseren. Deze groep noemt men de ‘risico-uitsluiters’ .
[bewerk] Gentrification als resultaat van kapitaalstromen op stedelijk niveau
Het is met name Neil Smith (1979) geweest die de aandacht heeft gevestigd op de naar zijn mening dominante rol van de aanbieders op de onroerend goedmarkt. Dat moet ook de verklaring vormen voor het gegeven dat bepaalde stadsbuurten wel en andere niet in het gentrificatieproces betrokken zijn geraakt.
Door de suburbanisatie van de industriële bedrijvigheid en de oplopende ouderdom van het woningbestand wordt het verschil tussen gerealiseerde opbrengsten en potentiële opbrengsten bij optimale inrichting zo groot dat herinvesteren interessant wordt. Kapitaalkrachtige personen en instellingen zien dan nieuwe mogelijkheden en nemen het voortouw voor de revitalisering van een buurt. In deze visie komen niet mensen, maar het kapitaal als eerste terug in de buurt. In latere publicaties heeft Neil Smith deze visie genuanceerd door ook kenmerken van de vraagzijde meer aandacht te geven.
[bewerk] Nederlands onderzoek
In het Nederlandse onderzoek naar gentrification is zowel aan de kenmerken van de vraag als van het aanbod aandacht besteed. In 1981 vestigen Cortie en Van de Ven aandacht op dit verschijnsel. Ze vergelijken de op gang gekomen revitaliserinsgprocessen in de Amsterdamse binnenstad met de ontwikkelingen in de Verenigde Staten. Het belangrijkste doel van deze eerste publicatie was na te gaan of de bovengenoemde theoretische veronderstellingen ook voor de Nederlandse situatie zouden kunnen gelden.
In 1982 publiceren Cortie, Van de Ven en De Wijs-Mulkens een vervolg op de studie uit 1981. In dit artikel doen ze verslag van een onderzoek in de Jordaan. Enkele conclusies uit dit onderzoek:
- De nieuwe bewoners konden niet worden gerekend tot ‘gentrifiers’ in engere zin, dat wil zeggen personen die na eerst de stad verlaten te hebben, weer waren teruggekeerd. Het betrof vrijwel steeds bewoners uit de stad zelf.
Ondanks het betrekkelijk kleine gebied was er een grote verscheidenheid in de vorm van de revitalisering en de snelheid van het proces.
- Bewoners die op eigen initiatief woningen hadden vernieuwd, voelden een duidelijke verbondenheid met de buurt.
Grote panden, bijvoorbeeld aan de Brouwersgracht , die door projectontwikkelaars waren vernieuwd, werden bewoond door personen met een geringere buurtbinding.
De bovengenoemde fasering van gentrification kon in de Jordaan worden herkend.
Vergelijkbare conclusies worden getrokken door Van Weesep, Hulsebosch en Maas in 1985 uit een onderzoek naar de aanbodkant van de revitalisering in Amsterdam (Brouwersgracht). Het revitaliseringsproces werd op gang gebracht door enkele individuele (eigenaar-) bewoners en geleidelijk aan in de loop der jaren verschoof het accent naar professionele projectontwikkelaars. De pioniers hadden een goed oog gehad voor de bijzondere architectonische kwaliteiten van de leegstaande pakhuizen aan de Brouwersgracht. De relatief lage prijzen in het beginstadium verlaagde hun financiële risico.
Tenslotte kan het proefschrift van Elleke de Wijs-Mulkens (1999) worden genoemd. Zij toont aan hoe de expressieve kant van het wonen, anders gezegd wonen als aspect van een bepaalde lifestyle, een rol speelt in de bewoningsgeschiedenis van gentrification-buurten in Amsterdam.
| Bron(nen): |
|
